Par un arrêt du 22 octobre 2026 (affaire Smartflats contre Région de Bruxelles-Capitale, C-813/24), la Cour de justice de l’Union européenne (CJUE) s’est prononcée sur plusieurs questions préjudicielles soulevées par la Cour d’appel de Bruxelles concernant la compatibilité de l’ordonnance du 8 mai 2014 relative à l’hébergement touristique avec la directive 2006/123/CE relative aux services dans le marché intérieur (ci-après, la « directive Services »).
Cinq enseignements principaux peuvent être dégagés de cet arrêt :
1. Les règles d’urbanisme entrent dans le champ d’application de la directive Services lorsqu’elles conditionnent l’accès à l’activité d’hébergement touristique
2. Le principe d’un régime d’autorisation préalable est compatible avec la directive Services, sous certaines conditions
Un tel régime peut être justifié par l’objectif de protection des touristes et de l’environnement urbain, impliquant le logement.
Il appartient aux autorités compétentes de démontrer que ce régime est nécessaire et proportionné au regard des objectifs poursuivis, eu égard notamment à son champ d’application géographique et à ses incidences sur les besoins résidentiels des zones urbaines concernées.
Il convient également de vérifier que ces objectifs ne pourraient pas être atteints au moyen de mesures moins contraignantes, notamment par un contrôle a posteriori, pour autant que celui-ci ne compromette pas l’efficacité de la réglementation.
3. L’exigence d’une attestation de conformité urbanistique n’est pas, en soi, contraire à la directive Services
Cette attestation peut notamment être subordonnée à la délivrance préalable d’un permis d’urbanisme autorisant le changement d’affectation du bien, de « logement » à « établissement hôtelier ».
4. Les conditions de délivrance de l’attestation urbanistique doivent respecter les garanties prévues par la directive Services
Si le principe même de l’attestation de conformité urbanistique est admissible, les conditions régissant sa délivrance doivent néanmoins satisfaire aux exigences de l’article 10, §§ 1er et 2, de la directive Services. Ces conditions doivent être non discriminatoires, justifiées par une raison impérieuse d’intérêt général, proportionnées à l’objectif poursuivi, claires, non ambiguës, objectives, rendues publiques à l’avance et transparentes.
La procédure de délivrance doit également être assortie de garanties procédurales effectives, parmi lesquelles figurent notamment : le respect d'un délai de traitement raisonnable rendu public, l'obligation de motiver toute décision de refus et la possibilité de contester une décision de refus devant une instance de recours.
5. L'illégalité éventuelle de l'exigence d'une attestation urbanistique n'entraîne pas nécessairement celle de l'ensemble du régime d'autorisation
Une telle conséquence dépend notamment du caractère détachable ou non de cette exigence du reste dudit régime d'autorisation préalable.
Le nouveau cadre réglementaire bruxellois à la lumière de l'arrêt de la CJUE
Quelques jours après le prononcé de cet arrêt, soit le 27 octobre 2026, a été publié au Moniteur belge l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 9 juillet 2026 portant exécution de l'ordonnance du 1er février 2024 relative à l'hébergement touristique.
Cet arrêté, de même que l’ordonnance du 9 juillet 2026 dont il assure la mise en œuvre, entreront en vigueur le 1er janvier 2027. Ils remplaceront l’ordonnance du 1er février 2014 et son arrêté d’exécution du 24 mars 2016.
Le nouvel arrêté du 9 juillet 2026 précise et organise notamment :
· les sept catégories d'hébergements touristiques reconnues par la réglementation ;
· les principales procédures auxquelles est subordonnée l'exploitation d'un hébergement touristique ;
· les modalités de délivrance de l'attestation de conformité urbanistique et d'enregistrement des établissements, ainsi que les obligations incombant aux établissements enregistrés et à leurs exploitants ;
· les conditions d'autorisation et de retrait des dénominations protégées ;
· les exigences en matière de sécurité incendie applicables aux hébergements touristiques, notamment les attestations requises, les contrôles et les possibilités de dérogation ;
· les procédures de suspension et de retrait du numéro d'enregistrement, les voies de recours ouvertes contre ces décisions, ainsi que les modalités de surveillance et de contrôle du respect de la réglementation ;
· les dispositions transitoires applicables aux procédures en cours, aux attestations de sécurité incendie existantes et aux établissements déjà enregistrés.
Les points d’attention au regard de la directive Services telle qu’interprétée par la CJUE
La mise en œuvre de ce nouveau régime bruxellois devra être examinée à la lumière des principes dégagés par la CJUE dans son arrêt du 22 octobre 2026.
En effet, certaines dispositions de l'arrêté du 9 juillet 2026, ainsi que les décisions administratives qui seront prises sur son fondement, pourraient soulever des questions de compatibilité avec la directive Services, telle qu'interprétée par la CJUE.
À cet égard, plusieurs éléments méritent une attention particulière :
1. Le délai de délivrance de l'attestation de conformité urbanistique
L'article 13 de l'arrêté bruxellois du 9 juillet 2026 prévoit un délai compris entre 75 et 105 jours pour délivrer ou refuser l'attestation de conformité urbanistique sollicitée. La durée de ce délai pourrait toutefois soulever des interrogations quant à son caractère raisonnable.
2. Le mécanisme de refus tacite de l'attestation
En vertu de l'article 14, § 2, de l'arrêté bruxellois du 9 juillet 2026, l'absence de décision de l'autorité communale compétente dans le délai imparti vaut refus tacite de la demande.
Un tel mécanisme appelle une attention particulière au regard de l'obligation de motivation des décisions de refus consacrée par la directive Services. En effet, le refus tacite ne comporte, par définition, aucune motivation explicite autre que le dépassement du délai de traitement.
3. L'absence de voie de recours administratif spécifique
L'arrêté bruxellois du 9 juillet 2026 ne prévoit pas de recours administratif spécifique contre une décision de refus de délivrance de l'attestation de conformité urbanistique.
Cette absence de recours administratif spécifique (autre qu’un éventuel recours devant le Conseil d’Etat) mérite d'être examinée au regard de l'exigence, posée par la CJUE, de garantir la possibilité de contester effectivement les décisions de refus.
4. Les critères de délivrance de l'attestation de conformité urbanistique
Les critères régissant la délivrance de l'attestation sont étroitement liés à la qualification urbanistique attribuée au bien immobilier concerné.
Il conviendra dès lors de vérifier que ces critères répondent aux exigences de clarté, d'objectivité, de transparence et de proportionnalité imposées par la directive Services.
5. L'exigence d'un certificat de résidence principale pour certaines catégories d'hébergements
L'arrêté bruxellois du 9 juillet 2026 impose à l'exploitant de fournir un certificat de résidence principale lorsque celui-ci souhaite faire enregistrer son hébergement dans la catégorie des hébergements en autonomie en résidence principale ou dans celle des hébergements chez l'habitant (article 6, 4° et 5°).
Cette exigence doit être rapprochée du point 95 de l'arrêt de la CJUE, dans lequel la Cour a considéré que l'objectif de protection de l'environnement urbain et du logement ne saurait justifier l'application du régime d'autorisation préalable aux biens immobiliers constituant la résidence principale de l'exploitant.
Conclusion
Si l’arrêt rendu le 22 octobre 2026 par la CJUE dans l’affaire C-813/24 confirme la possibilité pour les autorités publiques de soumettre cette activité à un régime d'autorisation préalable et d'imposer certaines exigences urbanistiques, il rappelle également que de telles restrictions doivent respecter strictement les principes de nécessité, de proportionnalité, de transparence et de sécurité juridique.
À l'approche de l'entrée en vigueur du nouveau régime bruxellois, le 1er janvier 2027, une attention particulière devra donc être portée à la conformité de ses modalités concrètes d'application avec les exigences dégagées par la CJUE.